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2020/10/07 預售屋買賣流程一次懂


 
1.預售屋賞屋
     銷售案件中如有中意的物件，經過了各種討論價格的階段後，銷售人員會要求您先付個訂金(通常訂金金額為3~10萬，依照現場狀況而定)，此時銷售人員會寫好一張預訂單給您，紅色那張預訂單就是我們常常聽到的紅單，不過現在建商都有禁止紅單轉讓，為了抑制炒房，再來就等待正式簽約的時間。

2.正式簽立《預售屋買賣契約書》
     此時需將訂金補足，另付款簽約金，開工款則是等待開工時在繳付即可，不過通常大家為了求方便，省的日後要再多跑一趟，都會連同簽約金一起付款。
3.繳付工程款
     預售屋施工期間需繳付工程款，工程款一般為總價款的13~15%

 《範例一》

 《範例二》
●建商的收款方式一般有兩種:
(1)按工程期繳款 : 依工程進度，每期按時繳款，繳款收據會再下一期繳付前一同交給您。
(2)工程零付款 : 在施工期間不需繳交工程款，而是等到預售屋的結構體完成，也就是鷹架落下來、領取使用執照或等交屋時，再一起繳交(通常聽到這個部分，許多消費者眼睛為之一亮，還是須審核一下自身的給付能力再做決定喔!)。
4.格局客變
     在施工期間，可以與建商討論，做客製化的變更。看你是想調整格局，或是增加水電設施，像是:增加插座，開放式不隔間，或是換廚具或衛浴設備，都可討論規劃。
     一般來說，有一次的客變機會，所以一定要仔細思考你想變更的地方，一次性地提出來喔!
5.建商申請使用執照
     在建商申請使用執照時，房子已經完成主體了，只是在等建管局來審核稽查，大部分建商也都可以開放買家進去參觀了!
6.銀行評估貸款對保
     領到此用執照後，接著就會請您到銀行進行對保程序(對保的意思就是銀行會審核房屋價值及你的貸款條件，看看你是否有貸款的資格及實際貸款成數)，基本上建商會整批與銀行談貸款的優惠利率，你也可以選擇自己配合的銀行。
     另外時候要特別注意喔，如還有想轉單轉約的客戶，此時不能在換約囉!再來就要等到交屋過後了喔!
7.完稅
     建商須負擔地價稅、房屋稅、土地增值稅，而我們買方需負擔契稅、印花稅及相關規費。通常交屋後，買方還會有一筆約20~30萬元不等的費用，包含代書費、契稅、瓦斯管線費、預收半年的管理費...等等。
8.房屋過戶
     由建商委託代書辦理房地產的過戶，這時也會申請房屋及土地權狀，需於建商領到使用執照後4個月內完成。
9.驗屋交屋
     驗屋時，若有發現瑕疵，則需在驗收單上，請建商限期改善。等到建商都改善好後，才會匯最後的交屋尾款。通常交屋尾款為房屋總價的1%~5% 。
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