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2020/10/07 預售屋買賣流程一次懂


 
1.預售屋賞屋
     銷售案件中如有中意的物件,經過了各種討論價格的階段後,銷售人員會要求您先付個訂金(通常訂金金額為3~10萬,依照現場狀況而定),此時銷售人員會寫好一張預訂單給您,紅色那張預訂單就是我們常常聽到的紅單,不過現在建商都有禁止紅單轉讓,為了抑制炒房,再來就等待正式簽約的時間。

2.正式簽立《預售屋買賣契約書》
     此時需將訂金補足,另付款簽約金,開工款則是等待開工時在繳付即可,不過通常大家為了求方便,省的日後要再多跑一趟,都會連同簽約金一起付款。

3.繳付工程款
     預售屋施工期間需繳付工程款,工程款一般為總價款的13~15%

 《範例一》

 《範例二》

●建商的收款方式一般有兩種:

(1)按工程期繳款 : 依工程進度,每期按時繳款,繳款收據會再下一期繳付前一同交給您。
(2)工程零付款 : 在施工期間不需繳交工程款,而是等到預售屋的結構體完成,也就是鷹架落下來、領取使用執照或等交屋時,再一起繳交(通常聽到這個部分,許多消費者眼睛為之一亮,還是須審核一下自身的給付能力再做決定喔!)。
4.格局客變
     在施工期間,可以與建商討論,做客製化的變更。看你是想調整格局,或是增加水電設施,像是:增加插座,開放式不隔間,或是換廚具或衛浴設備,都可討論規劃。
     一般來說,有一次的客變機會,所以一定要仔細思考你想變更的地方,一次性地提出來喔!

5.建商申請使用執照
     在建商申請使用執照時,房子已經完成主體了,只是在等建管局來審核稽查,大部分建商也都可以開放買家進去參觀了!

6.銀行評估貸款對保
     領到此用執照後,接著就會請您到銀行進行對保程序(對保的意思就是銀行會審核房屋價值及你的貸款條件,看看你是否有貸款的資格及實際貸款成數),基本上建商會整批與銀行談貸款的優惠利率,你也可以選擇自己配合的銀行。
     另外時候要特別注意喔,如還有想轉單轉約的客戶,此時不能在換約囉!再來就要等到交屋過後了喔!

7.完稅
     建商須負擔地價稅、房屋稅、土地增值稅,而我們買方需負擔契稅、印花稅及相關規費。通常交屋後,買方還會有一筆約20~30萬元不等的費用,包含代書費、契稅、瓦斯管線費、預收半年的管理費...等等。

8.房屋過戶
     由建商委託代書辦理房地產的過戶,這時也會申請房屋及土地權狀,需於建商領到使用執照後4個月內完成。

9.驗屋交屋
     驗屋時,若有發現瑕疵,則需在驗收單上,請建商限期改善。等到建商都改善好後,才會匯最後的交屋尾款。通常交屋尾款為房屋總價的1%~5% 。